Mietrechtsformen

Am 01.09.2001 ist die Mietrechtsreform in Kraft getreten. Diese soll die Regelungen von Mietverhältnissen verständlicher formulieren. Gleichzeitig wurde sie an die veränderten Lebensverhältnisse und wirtschaftlichen Gegebenheiten angepasst. Erleichtern ist, dass zahlreiche Sondergesetze entweder aufgehoben oder in das Bürgerliche Gesetzbuch übernommen wurden. Auch die Rechte des Mieters wurden ein wenig gestärkt. Im Folgenden haben wir für Sie die wichtigsten Änderungen zusammengefasst:

Mietstruktur und Mieterhöhung

Die Regelungen über eine Mieterhöhung sind in §§ 537 bis 561 BGB festgesetzt.
Mieterhöhungen sind zulässig, wenn nicht vertraglich eine Erhöhung ausgeschlossen wurde. Als Grundlage für eine Mieterhöhung nennt das Gesetz ausdrücklich die ortsübliche Vergleichsmiete. Während der Dauer des Mietverhältnisses kann die Erhöhung der Miete vereinbart werden (§ 557 BGB). Die Mieterhöhung ist dem Mieter in schriftlicher Form zu erklären und zu begründen (§ 558a BGB).
Zur Begründung können unterschiedliche Quellen herangezogen werden. Dazu gehört zum Beispiel der Mietspiegel, die Auskunft aus der Mietdatenbank oder ein Gutachten eines öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen. Der Vermieter kann sich auch auf entsprechende Mieten vergleichbarer Wohnungen beziehen. Es genügt, wenn hier drei vergleichbare Wohnungen benannt werden. (§ 558a BGB).
Auch die Kappungsgrenze hat sich auf 20 % gesenkt. Nach dieser Kappungsgrenze darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöht werden (§ 558 Abs. 3 BGB). Die erhöhte Miete muss mindestens für 15 Monate unverändert bleiben (§ 558 Abs. 1 BGB). Frühestens nach einem Jahr kann der Vermieter ein erneutes Mieterhöhungsverlangen geltend machen.

Staffel- und Indexmiete

Seit Verabschiedung der Mietrechtsreform kann eine Staffelmiete unbefristet vereinbart werden (§ 557a BGB). Während der Laufzeit sind nur die vereinbarten Mieterhöhungen möglich. Das Recht zur Kündigung durch den Mieter kann für längstens vier Jahre ausgeschlossen werden.
Bei der Indexmiete wird der Mietzins durch einen Preisindex erhöht oder gesenkt. Die Indexmiete (§ 557b BGB) kann nun unbefristet vereinbart werden. Andere Erhöhungen sind nur bei Baumaßnahmen möglich, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. (z. B. Umstellung von Stadt- auf Erdgas) möglich.

Betriebskosten

Bei der Betriebskostenabrechung der Vermieter "das Gebot der Wirtschaftlichkeit" beachten (§ 556 Abs. 3 BGB). Für die Nachforderung von Betriebskosten gelten neue Ausschlussfristen. Der Vermieter ist verpflichtet innerhalb von einem Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode die Abrechnung zu erstellen. Einwendungen kann der Mieter ebenfalls innerhalb eines Jahres gegen die Abrechnung erheben. Diese Fristen sind bindend, ausgenommen nicht zu vertretende Verzögerungen, wie zum Beispiel eine verspätete Abrechnung der Stadtwerke
Wenn nichts anderes vertraglich vereinbart wurde sind verbrauchsabhängige Betriebskosten auch verbrauchsabhängig abzurechen. Umlagemaßstab hierfür ist grundsätzlich die Wohnung. Andere Betriebskosten muss der Vermieter auf die Wohnfläche umlegen, soweit kein anderer Umlageschlüssel vertraglich vereinbart wurde. Die Umlage von Kapitalkostensteigerungen ist ersatzlos entfallen.

Kündigung

Kündigungsfristen sind nach der Dauer des Mietverhältnisses gestaffelt. Diese gelten nach wir vor für den Vermieter uneingeschränkt. Für alle Mieter hingegen ist die Kündigungsfrist von drei Monaten maßgebend. Eine ordentliche Begründung der Kündigung ist für den Vermieter weiterhin verpflichtend. Übrigens gilt der Begründungszwang nun auch für außerordentliche Kündigungen.

Tod des Mieters (§ 564 BGB)

Bisher konnten nach dem Tod eines Mieters der Ehepartner oder seine Familienangehörigen in den Mietvertrag eintreten. Dieses Recht gilt nun auch für alle nicht-ehelichen und gleichgeschlechtlichen Partner mit gemeinsamer Haushaltsführung. Tritt keine dieser Personen in das Mietverhältnis ein, gelten für Erben und Vermieter vereinfachte Möglichkeiten zur Kündigung.

Formvorschriften

Vereinfacht haben sich die Formvorschriften für eine ganze Reihe von Erklärungen. Hier ist nun die Textform ausreichend, welche eine Unterschrift entbehrlich macht. So können in Zukunft zum Beispiel Ankündigungen für Modernisierungsmaßnahmen oder Mieterhöhungsverlangen auch in elektronischer Form gemacht werden. Für Kündigungen ist jedoch nach wie vor die Schriftform notwendig.