Schnäppchen aus Zwangsversteigerung

Zwangsversteigerungen sind eine gute Möglichkeit um günstig Immobilienobjekte zu erwerben. Es ist fast nicht zu glauben, aber Ein- und Zweifamilienhäuser wechseln nicht selten für 70 % bis 85 % des Verkehrswertes den Besitzer. Auch Eigentumswohnungen sind meist über 50 % günstiger. Dabei ist das Angebot sehr groß. Allein in Deutschland kommen jedes Jahr um die 100.000 Objekte zur Zwangsversteigerung. Damit Sie bei einer Zwangsversteigerung Ihre Traumimmobilie zu einem „Schnäppchenpreis“ erwerben können, haben wir für Sie ein paar Tipps zusammengestellt:

1. Gut informieren

Sie sollten sich die Zeit nehmen vor der Versteigerung sich gründlich und sorgfältig über die Immobilie, für die Sie sich interessieren, zu informieren, denn die Haftung für Mängel ist generell ausgeschlossen. Das bedeutet, dass das Objekt genau in dem Zustand versteigert wird, in welchem es momentan ist. Dies gilt sogar dann, wenn der Zustand des Objektes Abweichungen von der Beschreibung im Grundbuch aufweist.

Nutzen Sie folgende Quellen, sich vorab zu informieren:

Versteigerungsakte

In jeder Versteigerungsakte finden Sie ein Gutachten über die Immobilie, welches wichtige Informationen enthält, wie zum Beispiel:

Genaue Beschreibung des Objektzustands

Festgelegter Verkehrswert der Immobilie

Informationen zu Schäden und Baumängeln

Informationen zu den zu erwartenden Erträgen

Grundbuchauszug

Im Grundbuch sind weitere Informationen hinterlegt, wie zum Beispiel:

Dauerwohnrechte
Wegrechte
Grundschulden
Hypotheken
Sonstige Belastungen

Hier können Sie noch mehr Informationen sammeln:

Bei Eigentumswohnungen nehmen Sie Einblick in die letzten zwei Protokolle der Eigentümerversammlung Bebauungs- oder evtl. Flächennutzungsplan
Informieren Sie sich, wenn es sich um sozialen Wohnungsbau handelt, über mögliche Wohnungsbindungen
Gibt es für die Immobilie Nutzungsbeschränkungen oder Baulasten?

2. Wie wird die Immobilie derzeit genutzt?

Bringen Sie in Erfahrung, wie die Immobilie derzeit genutzt wird, damit Sie nach einem eventuellen Kauf schnell und richtig handeln können. Der bisherige Eigentümer wohnt selbst in der Immobilie: Unter Umständen müssen Sie den Wohnraum nach Erwerb räumen lassen, um ihn sanieren oder bewohnen zu können. Dies ist mit einer vollstreckbaren Ausfertigung des Zuschlagbeschlusses möglich, den Sie auf Antrag bekommen.
Das Objekt ist vermietet:
Ist das Objekt ganz oder teilweise vermietet, können Sie vom Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, welches bei ‚berechtigtem Interesse’, in der Regel Eigenbedarf, besteht. Achten Sie darauf, dass dieses Sonderkündigungsrecht nur bei fristgerechter Ausübung zur Geltung kommen kann, andernfalls erlischt es.

3. Besichtigung des Objektes

Sie sollten schon vor dem Versteigerungstermin versuchen das Objekt zu besichtigen. Am besten nehmen Sie gleich einen Baufachmann mit. Möglicherweise ist eine Besichtigung nicht gestattet. In diesem Fall können Sie zumindest versuchen bei den Nachbarn ein paar Informationen über die Immobilie zu bekommen.

Der Hauptgläubiger hat ein großes und berechtigtes Interesse daran, dass ein bestimmter Preis bei der Zwangsversteigerung erzielt wird. Möglicherweise können Sie herausfinden, wo sein Preislimit liegt und so Ihre Chancen besser einschätzen. Achten Sie jedoch darauf, dass Sie im Gespräch Ihr oberstes Preislimit auf keinen Fall bekannt geben.

5. Finanzierung vor dem Versteigerungstermin klären

Bei einer Zwangsversteigerung werden Sie mit dem Zuschlag Eigentümer der Immobilie. Von daher sollten Sie schon im Vorfeld die Finanzierung der Immobilie geregelt haben. Beachten Sie, dass Sie bereits beim Versteigerungstermin 10 % des Gesamtbetrags als Sicherheitsleistung vorweisen müssen. Hierfür gibt es verschiedene Möglichkeiten:

bestätigte Bundes- oder Landeszentralbankschecks (Vorlegungsfrist länger als vier Tage nach Versteigerung)
Bankverrechnungsschecks eines Kreditinstituts, welches von der Europäischen Zentralbank zugelassenen ist
unbedingte, unbefristete und selbstschuldnerische Bankbürgschaft (ausgestellt von einer Bank, welche auch Verrechnungsschecks ausstellen darf)

6. Achtung! – Nebenkosten

Bei jedem Immobilienkauf fallen neben dem Kaufpreis auch noch Nebenkosten an. Auch wenn das Objekt durch eine Zwangsversteigerung erworben wurde. Kalkulieren Sie folgende Kosten mit ein:

Grundbuchkosten
Grunderwerbsteuer
Zuschlaggebühr des zuständigen Amtsgericht (ca. 0,5 % des Höchstgebots). Die Zuschlaggebühren sind beim Erwerb aus Zwangsversteigerung etwas günstiger, als bei einem herkömmlichen Immobilienkauf.

7. Erst einmal schauen

Bevor Sie sich an die Ersteigerung Ihrer Traumimmobilie machen, sollten Sie zunächst einmal die eine oder andere Zwangsversteigerung als Zuschauer besuchen. Hier bekommen Sie schon einmal ein Gefühl dafür, wie eine solche Versteigerung abläuft und können sich Ihre Strategie zum Bieten zurechtlegen.

8. Gute Vorbereitung

Beachten Sie, dass bei Zwangsversteigerungen eine spätere Reklamation oder ein Umtausch ausgeschlossen sind. Bereiten Sie sich deshalb so gut es geht auf den Versteigerungstermin vor. Natürlich sollten Sie die wichtigsten Dokumente, wie Ihren Personalausweis und die Sicherheitsleistung dabei haben. Setzen Sie sich schon vor Beginn der Versteigerung ein maximales Preislimit, welches Sie unter keinen Umständen überschreiten werden. Manchmal ist es hilfreich eine unbeteiligte Person mitzunehmen, die Sie im Eifer des Gefechts ggf. zurückhält.

Wie und wo finde ich Versteigerungstermine?

Werfen Sie einen Blick in die Schaukästen der Amtsgerichte
Termine online können Sie zum Beispiel unter www.zvg.com finden
Beim Argetra Verlag in Ratingen finden Sie einen umfangreichen Versteigerungskalender für Immobilien
Der Anzeigenteil der lokalen Zeitungen weist ebenfalls auf Zwangsversteigerungen hin
Im Staatsanzeiger gibt es entsprechende Veröffentlichungen.