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Kapitalanlage

Ob der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage lohnt, hängt vor allem an drei Faktoren: ihrer Vermietbarkeit (Lage und Zustand), dem Verhältnis zwischen den Kosten (Kaufpreis, Gebühren, laufende Ausgaben) und den steuerlichen Vorteilen, die geltend gemacht werden können (Absetzen für Abnutzung AfA, Darlehenszinsen) und der Finanzierungsrate im Verhältnis zu den Mieteinahmen.

Immobilie als Kapitalanlage erwerben

Immobilienrenditen jenseits von fünf Prozent erweisen sich in der Praxis immer häufiger als Illusion, lohnen kann die Anlage aber dennoch. Das Beste: Die Rentabilität lässt sich ziemlich genau berechnen. Baufinanzierungspool24 bietet dazu verschiedene Rechner, die Sie bei Ihrer Entscheidung unterstützen können:

Wann lohnt eine Immobilie als Kapitalanlage?

Natürlich hängt der wirtschaftliche Erfolg einer Immobilie als Kapitalanlage maßgeblich am gewählten Standort und dem baulichen Zustand des Objektes. Eine Region mit dauerhaftem Bevölkerungszuwachs und geringer Arbeitslosigkeit bietet dabei die besten Voraussetzungen. Bei Altbauten sollte der zu erwartende Sanierungsbedarf genau abgeschätzt und nicht unterschätzt werden. Gerade die Energieeinsparverordnung kann bei veralteter Technik zu erheblichen Mehrkosten führen.

Im steuerlichen Bereich ist es zunächst wichtig zu wissen, dass sich die Tilgungsbeiträge des Immobiliendarlehens und die Kosten für das Grundstück nicht absetzen lassen. Die Darlehenszinsen, die Kosten für das Gebäude selbst sowie die damit im Zusammenhang stehenden Nebenkosten lassen sich dagegen geltend machen, solange die Immobilie nicht selbst bewohnt wird. Nebenkosten wären zum Beispiel Kosten für den Grundbucheintrag, die Grunderwerbssteuer und den Notar. Bei einem Neubau zählen auch die Honorare des Architekten dazu.

Absetzbarkeit von Darlehenszinsen

Die Darlehenszinsen wirkend einkommensmindernd und senken damit die individuelle Steuerlast. Wird zum Beispiel eine Immobilie zu Jahresbeginn für 250.000 Euro erworben (Gebäudewert ohne Grundstück), wobei 50.000 Euro als Eigenkapital zur Verfügung stehen, ergibt sich bei einem Sollzins von 2,5 Prozent auf 200.000 Euro Darlehen eine jährliche Zinslast von 5.000 Euro. Dieser Betrag kann bei den Werbungskosten in Ihrer Steuererklärung geltend gemacht werden.

Absetzung für Abnutzung (AfA)

Der Gesetzgeber geht zudem davon aus, dass die Gebäude jedes Jahr einen bestimmten Wertverlust erleiden, der steuerlich geltend gemacht werden kann. Dem Immobilienbesitzer, der sein Eigentum nicht selbst bewohnt, ist es daher gestattet, die Anschaffungskosten prozentual abzusetzen. Für Neubauten, Altbauten und denkmalgeschützte Objekte gelten dabei abweichende Regelungen. So können die Kosten für einen Neubau und Altbauten, die ab 1925 errichtet wurden, über 50 Jahre mit je zwei Prozent linear gegengerechnet werden. Bei älteren Gebäuden läuft die Abschreibung mit 2,5 Prozent über 40 Jahre.

Beratung zwingend erforderlich

Sowohl bei den Steuern als auch bei möglichen Abschreibungen gibt es zahlreiche Sonderregelungen. So muss häufig der Grundstückswert (meist gemäß Bodenrichtwert) erst ermittelt werden, um die Gebäudekosten zu separieren. Ohne einen kundigen Steuerberater kommen Kapitalanleger im Bereich der Immobilien nicht aus.

Bei allen Fragen zur Finanzierung einer Kapitalanlage helfen Ihnen die Experten von Baufinanzierungspool24 mit Erfahrung und Fachkompetenz weiter.

Tipp: Auch die Kosten für eine Modernisierung, Renovierung oder Sanierung erkennt das Finanzamt als Werbungskosten an. Die Ausgaben können als Einmalposten oder über einen Zeitraum von fünf Jahren geltend gemacht werden. Voraussetzung ist allerdings, dass der investierte Nettobetrag 15 Prozent der Gebäudekosten nicht übersteigt.

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